OBO immobilier : possibilités et opportunités

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L’owner buy out immobilier est une technique patrimoniale permettant de transformer un bien immobilier en liquidités (une somme d’argent) sans en perdre la propriété. 

Le mécanisme est relativement simple :

• vous constituez une société immobilière (SCI, SAS immobilière, SARL immobilière…) 

• vous faites emprunter la société auprès d’une banque pour acquérir votre propre bien immobilier

• en raison de la séparation des patrimoines entre la société et vous, vous pouvez vendre votre bien immobilier à cette société immobilière

 Il s’agit en quelque sorte d’une vente immobilière à soi-même, réalisée par le truchement d’une société dont vous êtes le propriétaire.

Voici quelques points importants à prendre en compte :

1. Conflits d'intérêts : En tant que vendeur et acheteur, vous devez vous assurer que vous agissez de manière équitable et transparente, en préservant les intérêts des deux parties. Si vous avez un rôle dans une entreprise, cela pourrait soulever des questions supplémentaires quant à l'utilisation des ressources de l'entreprise dans la transaction par l'administration fiscale. Attention à l'abus de droit.

2. Évaluation juste : Il est important de déterminer une valeur de marché objective pour le bien immobilier. Engager un évaluateur immobilier indépendant peut aider à garantiExemple d’OBO immobilier

Vous êtes propriétaire d’un logement mis en location d’une valeur de 500 000 euros. Vous aimeriez obtenir des liquidités pour réaliser de nouveaux investissements. Plutôt que de liquider votre investissement locatif, vous pouvez créer une SCI. Cette dernière emprunte 500 000 euros pour vous acheter votre bien locatif. À l’issue de l’opération :

• la SCI possède le bien immobilier et est endettée à hauteur de 500 000 euros. Elle rembourse le prêt grâce aux loyers perçus (si ce n’est pas suffisant, vous ferez des apports réguliers en compte courant d’associé).

• vous disposez de 500 000 euros de liquidité et êtes propriétaire du capital social de la SCI (donc indirectement propriétaire du bien immobilier).

Lire aussi : Que faire avec 500 000 euros ?

Pourquoi faire un OBO immobilier ?

Profiter de l’effet levier du crédit et dégager des liquidités

L’objectif premier de l’OBO immobilier est de générer des liquidités en profitant des taux immobiliers historiquement bas. 

En effet, vos biens locatifs et vos biens d’usage ont une valeur certaine. Pourtant cette valeur est immobilisée dans votre patrimoine, sans possibilité d’en tirer un capital liquide à moins de la revendre à des tiers.

La solution pour obtenir des liquidités pourrait consister à recourir à des prêts divers en utilisant vos biens immobiliers comme garantie, mais la plupart des prêts accordés par les banques sont affectés. Le principe de l’affectation signifie que vous ne pouvez pas utiliser l’argent prêté comme vous le souhaitez. C’est le cas principalement des prêts immobiliers, des crédits auto etc. Seuls certains prêts à la consommation sont non affectés, mais leur montant est plafonné à 70 000 euros.

Dans ces circonstances, l’OBO est la seule solution pour liquider votre patrimoine immobilier sans pour autant en perdre sa propriété. Vous pourrez alors vous servir du résultat de la vente librement pour l’affecter par exemple à la création d’une activité professionnelle.

Conserver et transmettre son patrimoine grâce à l’OBO immobilier

Sauf exception (opérations d’achat revente immobilier par exemple) ou manque cruel de rentabilité, il est rarement opportun de liquider votre patrimoine immobilier.

L’OBO est alors une solution intermédiaire permettant d’une part de profiter du fruit d’une vente immobilière et d’une autre, de conserver votre bien immobilier dans une société dédiée.

Cette opération peut aussi se conjuguer avec d’autres objectifs patrimoniaux ayant trait à la transmission anticipée de votre patrimoine. En effet, le recours à l’emprunt par la société ad hoc diminue de manière drastique la valeur fiscale des titres de cette dernière (valeur du bien immobilier – capital restant dû). Il est alors possible de les transmettre de manière anticipée par voie de donation (en pleine propriété ou en nue-propriété via un démembrement) en limitant considérablement les frottements fiscaux.

L’OBO immobilier pour réaliser des opérations d’optimisation fiscale : une solution viable ?

L’OBO immobilier peut être envisagé par certains pour des raisons fiscales. À titre liminaire, nous ne pouvons que vous déconseiller d’envisager des montages juridiques complexes ayant pour unique but d’éluder ou de réduire vos impôts. Ces derniers sont souvent requalifiés en abus de droit par l’administration fiscale.

Ceci étant dit, certains contribuables ont pu juger opportun d’envisager l’OBO sur un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (c’est-à-dire la vente à soi-même de sa résidence principale ou secondaire) pour générer des déficits fonciers.

OBO immobilier sur votre résidence principale et déficit foncier

Lorsque vous vous réservez la jouissance d’un bien immobilier, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus fonciers au titre de cette jouissance (article 15 du CGI). Le corollaire de cette règle implique que vous ne pouvez pas non plus déduire vos charges d’entretien, travaux de rénovation, taxe foncière, etc. au titre des déficits fonciers.

Pour contourner cette règle, certains contribuables ont envisagé un montage d’OBO immobilier via une SCI transparente fiscalement (SCI à l’IR) pour générer des déficits fonciers via cette dernière. En effet, n’étant plus propriétaire du logement, la SCI pouvait leur louer le bien et déduire les charges de travaux de rénovation (par exemple). 

La SCI à l’IR étant transparente fiscalement (c’est-à-dire que l’impôt est payé entre les mains des associés), les déficits fonciers devenaient déductibles de leurs autres sources de revenus dans les conditions de droit commun.

Ce montage d’OBO immobilier n’ayant d’autres objectifs que d’atténuer la charge fiscale des intéressés est un exemple type d’abus de droit. C’est d’ailleurs la solution retenue par le Conseil d’État dans son jugement du 8 février 2019, n°407641. Nous vous recommandons fortement de ne pas envisager ce type de montage.

Les limites et inconvénients de l’OBO immobilier

Bien qu’intéressant sur le papier, l’OBO immobilier peine à trouver une utilité concrète en raison principalement de son coût et de sa mise en œuvre.

La question de l’emploi des liquidités et investissement locatif

Comme toute opération patrimoniale, il est primordial d’aborder la question de l’emploi des liquidités si vous envisagez un OBO immobilier. Comme nous le verrons, l’OBO immobilier a un véritable coût. Or, il existe parfois des solutions de financement tout à fait satisfaisantes au regard de vos objectifs patrimoniaux vous évitant de vous engager dans un tel montage. 

Par exemple, si votre objectif est d’obtenir des liquidités pour faire un investissement locatif, autant vous tourner directement vers un prêt immobilier. Ce sera bien plus simple que de faire emprunter une société dans le cadre d’un OBO. 

Pour maximiser vos chances d’obtenir un financement, vous pourrez alors vous servir de votre bien immobilier comme garantie via une IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier) ou une hypothèque. 

Le résultat sera finalement le même pour une complexité et un coût moindre.

Garanties personnelles et endettement

De plus, se pose la question du prêt immobilier souscrit par la société et des garanties consenties à la banque dans le cadre d’une opération d’OBO immobilier.

Ainsi, de deux choses l’une :

• vous avez créé une société sans responsabilité limitée (SCI), alors la banque dispose d’une garantie sur votre patrimoine personnel

• vous avez créé une société à responsabilité limitée (SARL immobilier, SAS immobilière…), alors il est fort probable que la banque vous demande de vous porter caution personnelle du prêt.

Autrement dit, l’OBO immobilier ne peut pas servir comme solution pour échapper à ses créanciers ou faire porter le poids de la dette à une personne morale. Vous serez in fine tenu par cette dette de sorte que les liquidités obtenues ne constituent qu’une avance de trésorerie.

Le coût d’un OBO immobilier

Dans ces conditions se pose la question de l’opportunité d’un OBO immobilier. 

Certes, vous obtiendrez des liquidités non affectées, que vous pourrez utiliser librement. Mais, vous aurez payé des frais de notaire sur la vente à vous-même pour un montant de 8 % du prix de vente. De plus, vous serez redevable de l’éventuelle plus-value sur la  vente du bien à la société d’OBO.

Ainsi, comme nous l’avons vu, dans le cas où vous comptez réaliser un OBO pour effectuer un nouvel investissement immobilier, il sera bien plus simple et moins coûteux de souscrire une hypothèque ou une IPPD sur votre bien immobilier. 

L’effort d’épargne inhérent au cashflow négatif

L’autre aspect souvent négligé de l’OBO immobilier est la difficulté de tirer un cashflow positif au niveau de la société d’OBO.

En effet, si vous empruntez la totalité du montant d’acquisition de votre propre bien immobilier, il est peu probable (sauf rentabilité très élevée), que les loyers puissent couvrir les mensualités de prêt.

Dans ces circonstances, il faudra abonder régulièrement le compte de la société pour couvrir la différence entre les entrées et sorties de trésorerie. Cette opération peut donc affecter vos finances personnelles.

Lire aussi : Comment optimiser votre cashflow immobilier ?

Un montage nécessitant l’intervention de spécialistes

Enfin, bien que simple dans son mécanisme, la mise en œuvre d’un OBO immobilier peut s’avérer particulièrement complexe et doit résulter d’un véritable accompagnement patrimonial. 

Ce montage financier implique l’intervention de plusieurs experts (ce qui génère un coût) tant pour s’assurer de la viabilité du montage que de la gestion de la société d’OBO.

De plus, sa réussite repose sur l’acceptation de la banque de prendre part à ce type de montage, chose qui n’est pas aisée dans un circuit classique d’obtention d’un prêt immobilier.

Plutôt que de vous accompagner dans cette opération à l’utilité contestable, Les Secrets de l’Immo vous accompagne directement dans l’obtention de financement, service compris dans nos offres d’investissements locatifs clés en main. Plus besoin de dégager des liquidités, en nous sollicitant pour déléguer votre investissement locatif, nous pouvons négocier pour vous les meilleures conditions de financement auprès de nos banquiers partenaires.

3. r que le prix de vente est raisonnable et reflète la valeur réelle du bien.

4. Documentation et transparence : Il est crucial de bien documenter tous les aspects de la transaction, y compris les conditions de vente, les termes de paiement et les détails relatifs aux parties impliquées. Il est recommandé d'obtenir des conseils juridiques pour s'assurer que tous les aspects de la transaction sont conformes à la loi.

5. Impôts et frais : Il peut y avoir des conséquences fiscales liées à une vente immobilière, qu'il s'agisse de taxes sur les gains en capital ou d'autres impôts. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour comprendre les implications fiscales spécifiques à votre situation.

En ce qui concerne l'opportunité de vendre un bien immobilier à soi-même, cela dépend de plusieurs facteurs tels que vos objectifs financiers, l'état du marché immobilier et les lois et réglementations locales. Il peut être avantageux dans certaines situations, par exemple si vous cherchez à réorganiser vos actifs ou à consolider la propriété, mais il est important de peser soigneusement les avantages et les inconvénients avant de prendre une décision.

Il est toujours recommandé de consulter des professionnels tels qu'un avocat spécialisé en droit immobilier ou un agent immobilier pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation et à votre juridiction locale.